地产转型新路径的典型案例盘点

地产转型新路径的典型案例盘点

联合办公空间和长租公寓成为商业地产新的增长点已是趋势，各位地产大佬的进入抬高了行业门槛，但行业竞争依然很激烈。无论是联合办公或是出租公寓，核心的两个因素是空间和社交。

从国家统计局官方公布的数据显示，楼市各项主要指标持续下滑，库存积压十分严重，各地产商运用新的商业地产运营模式消化库存，已成为燃眉之急。今天，介绍几个地产向联合办公和长租公寓的典型案例，望对各地产商能有所启发。

联合办公空间

“双创”风潮兴起，年轻的创业者和众多小微企业的办公需求迅速增加。于是， 许多房地产瞄准这一市场，利用自身地产优势或是与企业合作，从打造联合办公的形式着手进行转型。

SOHO 3Q

SOHO 3Q针对人群主要是年轻的创业者，包括来北京短期出差的人员。SOHO 3Q运用O2O短租模式，即线上Online与线下Offline的双向结合，和网上购物类似，将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去，其中预订、选位、支付等环节在线上完成，为流动人群提供了O2O模式的办公场所。

2015年2月，SOHO中国举办发布会宣布发布新产品3Q。目前只在北京、上海两地。2015年10月，SOHO 3Q与腾讯众创空间达成战略合作，双方将本着“优势互补、共同发展”的原则，打造一流的创业服务生态体系和品牌。

方糖小镇

方糖小镇的前身是Founder创业社区，由万里江于2015年4月份创办。方糖小镇是以社群为基础的共享办公空间，通过提供灵活的办公场地，为创业者、自由职业者、飞速发展的新兴行业提供全方位线上线下的共享办公服务。目前提供两种租赁模式，一是长期的固定工位出租；二是定位微型创业团队使用，以“小时”为单位计算的自由工位。

方糖小镇在盈利模式上，除了租金收入，还有可能通过早期项目投资，如股份换租金的形式。

从2015年4月开始，方糖小镇以惊人的速度在发展，目前已经运营8家社区，正在筹建第9家社区。近日，方糖小镇获得华住酒店和著名天使人冯波领投的3000万人民币的天使投资，方糖有望借助华住强大的线下酒店资源，“铺开”自己的方糖小镇。

酷窝

酷窝由莫万奎于2015年3月正式成立，并在2015年10月获得北京厚持资本和广州海汇投资的2000万元天使轮投资，一个月后，又获得独立投资人跟投1500万元，完成3500万元天使轮的“大天使”融资。

酷窝的客户主要是拿到天使轮和A轮的成长型创业团队，其办公地点一般设在一线城市的CBD。酷窝通过线下的联合办公空间结合线上酷窝移动端APP，打造一个“O2O资源共享平台，形成以创新创业为目的的社交场景闭环，帮助“双创人士”解决找人才、资本、项目的需求痛点。

莫万奎曾表示：“酷窝的盈利来源主要由四部分构成：传统租赁、会员费、平台增值及社区服务。未来传统租赁的占比将减少，会员费、平台增值以及社区服务将是盈利增长重点领域。”目前酷窝已在全国开设8个空间，酷窝COWORK位于广州珠江新城CBD的盈凯空间已实现盈利。

优客工场

优客工场由知名地产人士毛大庆发起，2015年4月17日公开项目。红杉资本、真格基金、创新工场、亿润投资、清控科创、诺亚财富等多个投资机构共同投资，国内多位知名企业家联合创始成立。2015年9月获得A轮融资2亿元人民币。

优客工场在选址上优先选择经济发展平稳、小微企业众多、创业氛围浓厚的城市，目标人群为创业者和小微企业。

优客工场提供联合办公空间，同时配有包括法务、人力等方面相应的办公配套服务；创业导师实战指导加速服务，并借助创业社区为创业者提供广泛的社交和资源整合渠道。现阶段优客工场主要通过四种盈利方式：工位租金、会员会费、基础增值服务、和基于优客自身提供的培训、传媒等各种高级服务。

小结：目前联合办公还处在一个前期的发展阶段，同质化严重，竞争激烈。各个联合办公空间的盈利主要来源于工位租赁，其他的盈利方式还在探索当中。

针对当前情况，各联合办公空间需要考虑的是如何利用自身资源打造自身特色，形成差异化竞争。在运营过程中，吸引和服务更多的创业者，形成生态圈，围绕社群提供增值服务来获取更多的盈利点。

长租公寓

除了上述从地产转型到联合办公的形式，还有许多房地产也在借助已有的物理空间优势，利用“双创”带动的对工作、生活一体化的需求转型至长租公寓。

YOU+国际青年社区

YOU+创始人是刘洋，2012年6月1日，YOU+位于广州凤凰新村由旧厂房改建而成的第一家店正式开业。2014年8月，雷军旗下的顺为资本领投YOU+的A轮融资，冯波的策源创投跟投。2015年5月，时代地产宣布入股YOU+，这标志着以YOU+为代表的互联网+思维和产品创新正式渗透进了房地产行业。目前，YOU+国际青年社区已有11家正式开业。

YOU+通过租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对刚上班的年轻人，希望能给漂泊在外的年轻人一种家的感觉，让年轻人之间更好地交流。其中很多新开业或准备开业的YOU+定位于青年创业社区，引入了更多的孵化器概念。YOU+期望依靠获取特定人群形成社区，进而获得与人群相关的所有消费机会，为社区人群提供增值服务盈利。

优客逸家

优客逸家隶属于四川优客投资管理有限公司，公司成立于2012年年初，在不到一年的时间里获得了源渡创投300万人民币的种子天使投资；2013年9月，获得君联资本400万美元A轮投资；2014年9月获得经纬中国、海纳亚洲、君联资本等联合注资B轮2200万美元。目前在成都、武汉、北京、杭州四地运营。

优客逸家的目标人群是闲置房产小业主和城市租客，采用房屋托管+标准化装修+租后服务的模式，是包括房屋托管、家居设计、装修施工、房屋租赁、租后管理维护一站式的标准化服务提供商。对于业主，是不动产增值管理服务商；对于租客，是优质租房体验的供应商。目前主要的盈利来源于租赁、租后服务、以及围绕居住社交而诞生的增值服务。

自如寓

自如寓属于北京自如资产管理有限公司，CEO熊林是前IBM战略咨询顾问。2012年11月首家自如寓对外营业，目前在北京、上海有七家自如寓。自如寓的目标群体是刚毕业到35岁的青年，定位是高品质服务式青年公寓和一个社交平台，通过整租实行统一物业管理。

自如寓的所有产品按照统一的标准进行装修，配置全套品牌家电及自如原创的品质家具，并向所有自如客提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等服务。不仅如此，自如寓主要通过提供在线找房、在线预约、在线预订、在线报修、在线保洁及在线交租金等服务，为自如客打造租房的O2O体验。

小结：现阶段，长租公寓对产品的设计和客户需求还处在摸索阶段，没有形成良好的质量监管体系，存在消费者不满意长租公寓租金高、房屋装修质量等问题。加上租房市场房源自于存量市场，房源比较分散，整租难度大。

目前长租公寓主要利用的工业用地或集体用地，需要政府批文才能改变物业性质，这对于企业来说运营成本和拿地成本很高，如何进行精细化运营降低成本且保证租房体验，对于长租公寓来说是一个挑战。

总结

联合办公空间和长租公寓成为商业地产新的增长点已是趋势，各位地产大佬的进入抬高了行业门槛，但行业竞争依然很激烈。无论是联合办公或是出租公寓，核心的两个因素是空间和社交。围绕空间来说，企业需要考虑的是如何进行精细化运营降低成本；围绕社交来说，企业需要吸引更多的人入驻形成一个联系紧密的社群，把空间打造成一个平台，为社群提供服务，快速找到新的赢利点。

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