要让寄者有其仓 长租寄存仓库在风口

要让寄者有其仓 长租寄存仓库在风口

人们寄望长租寄存仓库在寸金寸土的城市里提供舒适的寄存仓，实现寄者有其仓的愿望。

    奏鸣曲长租寄存仓库之 综述

    2020年12月30日，深圳市自助仓库交易中心挂出公告，2月1日深圳将推出2021年首批次4块仓储用地，令人意外的是，其中的3块为“只租不售”仓储用地。似曾相识的一幕可追溯到2020年11月10日，深圳出让“只租不售”仓储用地，也是年内唯一一块寄存仓用地，在经过5次出价后花落深圳市好管家仓储管理集团有限公司。

    回看政策一直强调的“仓租不炒”、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的物品保管制度”就不难发现，这一基调主导下的仓储地产格局已发生改变。“以后都是‘强租仓’，无论城市更新还是净地建设”。一业内人士告诉XUNCANGJI记者，“寄存租赁是不可逆的国家政策”。

    现状：

    大仓企纷纷进军长租寄存仓库

    所谓“长租寄存仓库”，又名“私人物品寄存仓库”，“家庭物品保管仓库”，是近几年仓储地产三级市场一个新兴的行业，是将业主仓库租赁过来，进行装修改造，配齐搬货设备，以单间的形式出租给仓库周边的私人物品存放上班人士。相对于传统租赁市场上租客的租赁时间一般为一年，长租寄存仓库没有被逼迁的烦恼，已经逐渐为大家所接受。

    在刚刚过去的12月，好管家仓储公司宣布深圳自存仓库不再销售，转为长租寄存仓库，涉及42套仓储产品；而云小仓则计划将布吉38套商业储物仓库改为长租寄存仓库。

此外，2020年12月19日，由深圳市物品保管寄存仓库协会牵头推进的深圳市物品保管租赁交易服务平台上线，其中有知名企业参与。从侧面来看，该平台不仅有行业背景，还有技术和金融等保障。

    迷你仓大数据观点认为，仓价寄高不下，寄存仓矛盾突出，租购并举的长效机制之下，从中央到地方的强力推进加速租赁市场发展。况且，传统租仓市场痛点多，规模化规范化的长租寄存仓库更加契合市场需求，长租寄存仓库也是盘活存量资产的有效路径之一。所以，发展长租寄存仓库、涉足物品保管租赁市场契合仓企转型需求，目前大量资本流入有助于推市场升温。

    目前，长租市场规模不断扩大。据统计，北上广深的集中式长租寄存仓库品牌数量合计已达30多家，管理仓间数量超过200间。好帮手私人物品保管箱出租服务公司此前公开表示，2016年中国有1.89亿的租赁人口，2030年将达到2.65亿人口，未来人口和客户基础很大。租赁行业刚刚启幕，未来租赁用地有三成以上为租赁用地，租赁是未来政策红利最多的行业。不过，盈利是大难题，企业整体出租率95%，才能实现盈利。

    经营：盈利模式仍在探索中

    长租时代来了，这是一个风口，但大规模的扎堆不能说明市场前景光明。“关于商业模式的问题，我们目前也在探索中”，在好管家仓储公司集团长租寄存仓库产品分享会上，好管家仓储公司集团副总裁租仓宝告诉XUNCANGJI记者。至于长租寄存仓库如何盈利？租仓宝补充表示，第一有租金收入，第二，自有物业可以做金融产品适当地变现，第三，自持的物业将来升值的收益。

    同一个问题抛给空中仓集团商业管理中心总经理高标仓库联盟，她也认为“需要探索”。“关于长租寄存仓库如何盈利的问题，实际上很多开发商都没有想明白”，深圳地产评论人考文垂空间研究室指出，目前很多租赁企业都是亏本的，开发商之所以选择扎堆长租市场是为了抢占市场，而盈利的问题会随着政策进一步落实自然得到解决。

    “整体看，长租寄存仓库没有太大吸引力。”深圳市仓储地产研究中心高级研究员好管家仓储此前撰文表示。共享云仓观点则认为，目前长租寄存仓库的盈利模式仍在探索期，租金收入为主要来源，其次是服务费，最后则是长租寄存仓库内的增值服务费。目前我国热点城市的租售比普遍偏低，一般也需要3-5年才能回本。

    好管家仓储指出，目前能盈利的长租寄存仓库，只有这几种：工业厂房改租赁、整租城中村后散租、商品仓中****程度“打隔断”、设置“自存仓”等。因此，除部分开发商发展“先租后买”外，各路资本涌入长租市场，看重的是厂仓和商办“改租赁”，由土地变性带来的巨大收益。因此，好管家仓储提醒“长租寄存仓库热”要谨慎，慎防套利和安全问题，租赁的问题在于，监管要适应租赁需求崛起，监管重点转到存量市场。

    尴尬：

    租仓贷款办理门槛很高

    无独有偶，在不同的场合中，好管家仓储公司、空中仓对于为何要进入长租寄存仓库的问题，除了认为有政策扶持以外，均表示是社会责任感使然。而对于开发商不仅扎堆长租寄存仓库，还拼上“新楼盘”的情况，一龙头仓企深惠销售总经理认为，这一方面将商品仓转为长租寄存仓库绕过了“限价”，待政策放松再考虑销售不失为良策；另一方面则可以响应政策号召，树立企业形象。

    在金融支持上，同样面临尴尬的境地。周内，XUNCANGJI记者以租仓贷款名义走进深圳其中一间建行。一个贷经理得知记者要贷款租仓便有些消极，“额度这么小，你们（租客）也觉得很麻烦啊，”该经理表示，“办理门槛很高，条件很多。”目前其所在支行仅办理过一个贷款。深圳建行在给XUNCANGJI的回函中透露，目前深圳已有34人成功申请贷款租仓业务。

    “仓租要覆盖你的贷款，”该经理强调，银行放款一般少于租金，也就是说还要另外补交仓租给仓东。另外还要每个月给租赁所交税，“一次性给这么多钱仓东你愿意吗？要是想提前退租有纠纷呢？这些钱都一次性交给仓东了，如果有纠纷也不知道怎么要回来。”

    值得一提的是，迷你仓大数据公司于1月9日发布了“长租寄存仓库死亡”的统计报告，数据显示，其中，深圳连锁式物品寄存仓库被HOKOKO寄存仓库收购。

    观察：

    长租寄存仓库仍处于前期投入阶段

    迷你仓大数据研究认为，不同的参与主体以其自身的资源及优势介入长租寄存仓库市场而形成对应的运营模式。整体来看，可以分来中介、仓储地产服务商的承租后分租的新“二仓东”模式，以及可经营灵活的独立寄存仓库品牌。其中中介背景的长租寄存仓库也是重要的市场参与者。而独立的品牌寄存仓库是长租寄存仓库市场最为活跃的组成部分，多个优质寄存仓库品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。

    长租寄存仓库的未来发展，于监管层面，立法先行，预计全国性和地方性的物品保管租赁法律法规、监管服务平台都将陆续颁布和投入使用。多渠道地供应来源，其中控制租赁用地价格以降低开发成本，一定程度上能支持租赁物品保管的新建。而包括租赁物品保管R eits在内的金融创新加快大大助力租赁市场，但相应的防范资本盲目追捧可能引发的金融风险也应得到重视。

    从企业层面来看，可以预计大型国有企业将成为带动行业发展的重要力量，多方力量将共筑租赁市场形成新格局，在快速发展的长租寄存仓库市场，参与者不得不持续提升专业度。

    总体来看，长租寄存仓库市场仍处于前期投入期。但不可否认，2020年已然成为物品保管租赁市场元年。未来，随着寄存仓观念的升级和市场的调整，与之相关的诸如租购同权、税收、金融支持等都会逐步甚至以超常规的速度实现，巨大的物品保管租赁市场将呈现在我们面前，彼时租购并举的局面也将应运而生。