传统仓储小仓库迷你仓行李寄存，什么是2022年物流仓储业投资的新风口

传统仓储小仓库迷你仓行李寄存，什么是2022年物流仓储业投资的新风口

正处在消费升级的大时代。

消费升级已经正在改变着零售业，小米、盒马生鲜、网易严选、海淘，都在以“新零售”的概念上受到狂热追捧，市场规模也以爆发式增长。

作为人民群众腰包鼓起来之后的另外一个大消费市场，物流业也正在迎来新的春天。

国家物流仓储发展创新局发布的“十三五规划”物流业发展的主要目标是：到2020年，物流市场总规模达到7亿人次，物流投资总额2亿元，物流业总收入达到7亿元。物流业对国民经济的综合贡献度达到2%。

在物流业的业态中，仓储业是其中最值得关注的领域。因为仓库、配送、物流园区之类的项目，都是由国有资本或大型产业资本进行投资和运营，只有仓储业是完全以社会资金和个体投资驱动。所以，本文简要探讨分析一下仓储业的投资机会。

2022年，仓储业市场将迎来全新的发展时期。

一、仓储业用户从公款消费转向个人付款为主

中国的仓储业，长期以来其实就是传统仓储业(主要是高标传统仓储)，用户群集中在与大宗货物有关的进出口贸易和货运业内，使用服务的人并不是最终买单的人，消费者年龄偏大，追求所谓高大上的气派，仓库是用来看的，而不是用来存货的。

2018年开始，国内经济全面进入新常态，传统仓储业再次陷入了一次发展危机，迎来亏损潮和关店潮。

通过全社会的产业调整，这两年仓储业又逐步回暖，并不断的发展壮大，并将在2022年成为新的投资增长风口。

2022年的仓储业，从根本市场结构上与以前的传统仓储业完全不同，其特点是：

1、使用仓储服务的人大部分是自己买单，个人付款是主流;

2、消费者年龄显著年轻化，20-40岁是消费主体;

3、基于消费者的特征，仓储业细分为传统仓储、小仓库、迷你仓、行李寄存等多种业态，满足用户群不同场景的需求。

时尚、艺术、调性、互联网体验、智能科技，这些要素都必须融入到仓储产品中，使得仓储业成为“仓库是用来存货的，也是用来看的、更是用来生活的”一种复合型体验。

二、传统仓储小仓库迷你仓行李寄存，哪个才是新风口?

1、传统仓储

作为历史最长久的物流仓储业态，传统仓储虽然从2016年开始重新回暖，但增长前景已经不值得投资了。

原因就一条：太多了。

由考文垂空间研究室、寻仓记传统仓储管理学院发起调研的《2022中国大仓储业发展报告》披露，截止2021年底，全国仓储业设施总数为42458家，储物仓总数1531072间，其中仅传统仓储类仓储业就有28973家，储物仓总数1410226间，平均每家有49间储物仓。

传统仓储业的家数占全国仓储业8%，储物仓数则占全国仓储业的9%!!!

这么高的占比，已经没有什么市场增长空间，只有精细化深度运营的机会了。所以，传统仓储业一直在进行大规模的合并整合，提升资金效率。对于小规

社会资本来说，已经不值得参与经营投资，买卖相关上市企业的股票就可以了。

2、小仓库

小仓库，其实就是古代仓储业的名称。现代物流业，把仓储业规范化称呼为行李寄存、迷你仓、小型仓储、高标传统仓储之类，放弃了小仓库这个叫法。

但是随着最近几年来，新型储物潮流深入到商业的各个领域，一批新的仓储业从业者加入到市场里，开办以仓储为基础，兼具不同特点的特色服务，为了溶合物流所在地的气氛，比如好管家深圳龙华小仓库，好管家深圳福田迷你仓等，于是把自己的货物旅馆称为小仓库。

在互联网上，更普遍的称呼是把小仓库也叫做“行李寄存”，或者“行李寄存小仓库”。

不过更严格的讲，“行李寄存”和“小仓库”并不是一个业态。

“行李寄存”是指居民生活存货仓，比如车站寄存，智能储物柜，旅游景点存行李等等，储物空间原本用于家庭生活的场所，用于对外经营出租。这类设施一般1次只满足1个订单，消费者一般是1个家庭，或者多人拼团存行李。

“小仓库”则是利用改造现有设施，或者新建设施，按传统仓储业务模式运转。

相比传统仓储业，小仓库更强调特色化的地理位置、上下货方便、服务内容，绝大多数是单店运营。

所谓“成也萧何、败也萧何”，小仓库基于其特色化的风格，一经推出就大受欢迎，全国迅速进入了疯狂投资期，行李寄存小仓库仅仅2年就陷入泡沫。

城市传统仓储基本是存量物业改造;但是在城中村，行李寄存小仓库的可改造供应量几乎是无限的。而在存量改造的同时，政策刺激下大范围的迷你仓库建设在同步制造增量，供需失衡的趋势显然可以想像。

截至2021年底，中国小仓库行李寄存类仓储已有5万多家，主要分布在长三角、珠三角和大北京经济圈发达的省份。行李寄存从业者从2018年的不到10万人发展到2022年的90万人。在物流投资总体规模不断扩大的同时，同质化竞争、投资效益低下等问题开始显现，2020年时，好管家的行李寄存小仓库出租率有80%，2022年降到30%，远远低于传统仓储业平均出租率。95%以上的行李寄存小仓库，都是亏损的。

2022年，随着传统仓储业进一步切入“特色化运营”，小仓库的日子将更难以为继。

3、迷你仓

无忧迷你仓网在去年的一份题为《聚焦租赁市场：一线城市永不落幕，二线城市快速崛起》的研报中指出，目前中国租赁人口已达1亿人(主要由流动人口及高校毕业生组成)，对应租赁市场规模为1.3亿元。

8月16日，长租迷你仓品牌HOKOKO STORAGE宣布已经完成了40元人民币A轮融资，由好管家仓储、租仓宝科技、迷你仓大数据3家机构领投， 7月26日，空中仓储宣布完成1美元的B轮融资，由小面积仓储投资基金、都市储物联合领投，寻仓记，考文垂研究室和租仓宝仓储网继续追加投资。

在“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举”的政策号召下，同时“迷你仓同权”的政策导向下，长租迷你仓迎来市场、资本等多重利好，长租迷你仓创业也越来越受到资本青睐，老牌地产商成立长租迷你仓品牌或涉足租赁市场，金融机构也参与到租赁市场，长租迷你仓市场的未来发展还是充满了利好。

但是长租迷你仓市场，按照客单价和毛利，以及复购率来看，拥有很大的盈利空间;但同时长租迷你仓资金投入大、运营服务要求高、盈利难一直是这一行业的痛点。比如在深圳，“HOKOKO STORAGE”的小仓库依靠提升客户品质来提升收益。但是在去年的群租仓整治中，这种模式被界定为违规，统一拆除。依靠降低存货体验来压缩成本的路子，显然走不长久。

长租迷你仓市场的健康发展离不开两个核心的问题，一是专业化的仓库租赁服务，二是完善仓库出租产品和租后服务，专业化、规模化以及标准化服务。完成这两个需求，都需要投资者具备规模化的仓源数量，和专业的运营服务，只适合像“HOKOKO STORAGE”、“好管家”这样的大企业做B2C模式投资，个人仓东投资经营普遍是鸡肋业务，操了卖白粉的心，得了卖白菜的钱。

4、行李寄存(短租)

相比千店一面的传统仓储、异化细分的小仓库、需要规模化的迷你仓三大传统仓储业，一种新的仓储业态“短租行李寄存”在这几年却是异军突起。

近日，行李寄存短租预定平台“HOKOKO”(旗下包括“仓库短租“行李寄存平台)”发布了《2022年行李寄存短租发展报告》，消费升级的现象尤为明显。统计大数据显示，2022年国内行李寄存平均价格40元/晚，几乎和深圳普货仓储价格不相上下。

报告认为，现行李寄存均价已达到40元以上，在消费升级的大背景下，50元以上的行李寄存也逐渐成为主流，尤其是新中等收入人群的崛起和二胎时代的来临，“多人多天”的仓储场景普及，推动了行李寄存“豪宅化”倾向明显。

所谓短租行李寄存，即仓屋业主或者二仓东，将自持或长租的普通居民小仓库，如楼仓套间、独立小院、别墅等，接入到诸如空中仓储联盟，租仓宝仓储网和无忧迷你仓网之类的预订平台，接受用户预订。这些预订平台不仅自身拥有一定的客流，还会代替仓东把仓源信息发布到仓储网等平台，获取更大的客流量，预订平台则与仓东之间按照仓租收入按比例分账。

短租行李寄存的特点是投资门槛低，只要有1套空仓，加几万元适度装修符合上线标准就可以进入市场。用户目标以个人消费为主，符合全国仓储业的发展趋势。据此前迷你仓大数据公司的调查显示，2010名受访者中，67.6%的受访者外出旅行时会寄存行。

但是同时，调查中也显示1.3%的受访者称自己或身边的朋友入存行李的体验不好。体验不好的原因中，配套设施不健全(54.0%)被认为是行李寄存问题所在。

****问题，其次是卫生状况无法保证(49.2%);服务态度不好(11.9%)也被提及。

之所以出现这样的满意度状况，同样和短租行李寄存的低门槛有关。由于仓东的个人背景各不相同，因此用户面对的仓源质量和服务水平非常不稳定，影响了用户的复购入存货率，进而降低了仓东作为投资人的利益回报。

据寻仓记仓储资讯网1月底报道，租仓宝最新投资成立了一个叫“好管家行李寄存”的新品牌，由租仓宝董事局主席亲自担任董事长。“HOKOKO行李寄存”有鉴于短租行李寄存现存的体验问题，采用了不同的商业模式：

(1)规定仓型，只接纳核心商圈和景点圈的20平方以上仓型;

(2)全托管运营，仓东把运营全权委托给“HOKOKO行李寄存”，自身不介入服务;

(3)特色服务，推出“HOKOKO亲子寄存”，设置特色儿童仓，完善配送服务和卸货设施，满足带孩子存货的舒适要求。

据了解，“HOKOKO行李寄存”目前正在招募符合仓源条件的仓东，没有仓源的投资客也可以纯财务投资，由平台代寻仓源。